作者：安麗芬 來源：21世紀經(jīng)濟報道
站在房企背后，保險無疑是實力資金的代表，為房企高價拿地提供充足“彈藥”。
根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者研究，伴隨投資加碼和樓價上漲，險資們從中獲取的收益也非常可觀。
譬如以二季末作為結點，4家上市險企的投資性房地產(chǎn)金額合計達到440.7億元，較2013年二季末的258.67億元增幅達70%。其中，中國平安今年二季末投資性房地產(chǎn)以334.29億元位居A股之首，較2013年二季末增幅達到109%。
9月27日，在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時，國務院發(fā)展研究中心金融研究所研究員朱俊生指出，險資進入房地產(chǎn)業(yè)的過程中，舉牌、股權投資、購置物業(yè)、關聯(lián)交易，政策上不存在壁壘。
但其同時提及，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)拐點，比較令人擔心的是，屆時保險公司的資產(chǎn)質量是否會因此大幅惡化。
股權投資“輸血”拿地
盡管國家逐步放開險資在房地產(chǎn)領域的投資限制，但根據(jù)《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定，保險公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。
“規(guī)定所指不直接經(jīng)營房地產(chǎn)相關業(yè)務，但作為投資者是可以的。比如股權投資、舉牌、購置物業(yè)、關聯(lián)交易，政策上不存在壁壘。不過，寶萬之爭與萬能險爭議以來，這些方面也加強了監(jiān)管。” 國務院發(fā)展研究中心金融研究所研究員朱俊生對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
雖然險資礙于政策錯過了過往幾波房價大漲的投資機會，但在本波房價低價大漲的浪潮中，精明的險企成為“大贏家”。不僅在二級市場頻頻舉牌房企，還通過控股、參股、聯(lián)營、合營的方式間接進入房地產(chǎn)開發(fā)。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者梳理，在土地一級市場，險資與專業(yè)房企聯(lián)合成立項目公司拿地成為主流方式，甚至有時候險資達到控股，獲得更大的話語權。
“保險跨界房地產(chǎn)需要一定的投資人才儲備和資金積累的，要不然也有操作風險，畢竟傳統(tǒng)保險業(yè)對涉足房地產(chǎn)領域不一定熟悉。”朱俊生指出，因此尋求與房地產(chǎn)合作、共享收益便是一個高效的方式。
比如，2016年1月，因為樓市暴漲不得不實施限購的南京曾批復了“南京名萬置業(yè)有限公司No.2015G23地塊項目”規(guī)劃設計方案，根據(jù)南京市規(guī)劃局江寧分局公示，該地塊規(guī)劃總用地面積235.61畝，規(guī)劃總建筑面積約51萬平方米。
工商資料顯示，南京名萬置業(yè)成立于2015年8月，注冊資本35億元，兩大股東為南京錦昱華置業(yè)有限公司（持股51%，下稱錦昱華置業(yè)）和深圳聯(lián)新投資管理有限公司（持股49%，下稱深圳聯(lián)新）。21世紀經(jīng)濟報道記者進一步查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，錦昱華置業(yè)是龍湖地產(chǎn)旗下公司，而深圳聯(lián)新則是中國平安旗下公司。
這也意味著，南京名萬置業(yè)是中國平安與龍湖地產(chǎn)合作成立的項目公司，用來開發(fā)上述南京那塊土地。中國平安今年半年報顯示，投資南京名萬置業(yè)的長期股權投資為17.04億元。
另外，部分險資還與多家房產(chǎn)商聯(lián)合“拿地”。同樣在南京，2015年1月，中國平安旗下的深圳聯(lián)新還與另外三家地產(chǎn)商招商局地產(chǎn)、上海建工、朗詩集團等旗下公司合作成立了南京奧建置業(yè)有限公司（下稱南京奧建），注冊資本20億元。中國平安今年半年報顯示，投資南京奧建置業(yè)的長期股權投資為6.11億元。
根據(jù)上海建工公告，為合作開發(fā)南京河西南部21-11、12地塊項目，公司全資孫公司南京奧和房產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱南京奧和）于2014年1月31日與深圳聯(lián)新、南京博之鑫投資管理有限公司和招商局地產(chǎn)（南京）有限公司簽署《關于南京2014G52地塊之合作協(xié)議》，約定合資成立南京奧建，預計總投資55億元（含土地成本）。其中，該地塊由南京奧和于2014年10月以31億元競得。
另外，中國平安旗下公司深圳聯(lián)新還與青島萬科企業(yè)有限公司、龍湖地產(chǎn)旗下公司青島龍逸置業(yè)等合作成立青島萬毅置業(yè)有限公司，該公司為萬科未來城B地塊（青島原海晶化工廠B地塊）的開發(fā)商。
“在與多家房產(chǎn)商合作的方式中，險資基本以資方形式出現(xiàn)，給項目融資，等開發(fā)銷售完之后就會退出，最終得到股權投資的收益。” 同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
險資躁動、平安領銜
在過往房地產(chǎn)突發(fā)猛進的時期，險資進入房地產(chǎn)受到政策的嚴格監(jiān)管。直至2014年5月，保監(jiān)會開始實施的《保險資金運用管理暫行辦法》，理論上保險資金投資不動產(chǎn)的比例提高至30%，險企在房地產(chǎn)領域的投資才獲得松綁。自此，險企在房地產(chǎn)領域的投資突飛猛進。
險資通過股權投資的方式參與土地一級市場被實驗不存在政策壁壘后，便與專業(yè)房地產(chǎn)公司組成聯(lián)合體頻頻出擊一線城市以及核心城市，催生了多處地王。
比如今年平安與濱江集團聯(lián)合體以48.3億元在杭州拿下一地塊，刷新了區(qū)域地價新高；2015年，平安、華潤、首開以86.25億元拿下北京豐臺區(qū)白盆窯地塊，成為當時的新總價地王；2014年，生命人壽與佳兆業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合體以54億元拿下深圳“巨無霸”地塊。
“中國平安等險資在一線城市、核心城市拿了不少地塊，這也說明險資對這類城市的優(yōu)質物業(yè)還是非常看好的。”張宏偉指出，另外，主要原因還是險資有資產(chǎn)配置方面的需求。
根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二季末，4家上市險企的投資性房地產(chǎn)金額合計達到440.7億元，較2013年二季末的258.67億元增幅達70%。
其中，中國平安今年二季末投資性房地產(chǎn)以334.29億元位居A股之首，較2013年二季末增幅達到109%；新華保險今年二季末投資性房地產(chǎn)為31.74億元，較2013年二季末增加96.5%。另外，中國太保和中國人壽今年二季末投資性房地產(chǎn)分別為62.53億元和12.14億元，較三年前分別跌9%和10%。
對于高額的投資性房地產(chǎn)如何形成以及后期有何戰(zhàn)略打算，21世紀經(jīng)濟報道記者向中國平安證券辦發(fā)了郵件，但截至發(fā)稿日未收到回復。
得益于房地產(chǎn)投資，險企們每年“穩(wěn)穩(wěn)”收獲租金。比如中國平安、中國太保今年上半年投資性房地產(chǎn)租金收入分別為7.93億元和2.81億元。
險資配置訴求與風險
有業(yè)內(nèi)人士認為，險資入局房地產(chǎn)業(yè)后，將為后者帶來新的玩法。
朱俊生則認為，對房地產(chǎn)公司而言，主要是獲得了保險公司提供資本支持。保險業(yè)是金融業(yè)的一部分，相對于實體經(jīng)濟，資金較為充裕，且籌資成本相對較低（當然有的公司賣的那種高收益、高營銷成本的短期限產(chǎn)品成本是不低的，會有利差損的風險）。如果股份占比相對比較高，成為戰(zhàn)略投資者，將對治理結構會有一定影響。甚至也許有保險公司通過投資地產(chǎn)業(yè)推動產(chǎn)融結合，做保險業(yè)上下游鏈條的整合，比如養(yǎng)老服務業(yè)等。
在機構人士看來，險資對于房地產(chǎn)的投資仍將持續(xù)。東吳證券首席證券分析師丁文韜發(fā)布保險行業(yè)2016年中報總結指出，“在當前低利率環(huán)境下，高收益固收類資產(chǎn)缺乏，而保險負債端的資金成本尚未開始顯著下降，資產(chǎn)配置壓力巨大；中小保險面臨利差損風險，保險面臨再投資風險。另外受國家外匯管制政策影響，險資海外投資難度大幅上升。長期來看，險資繼續(xù)提升權益類（包括H股）和商業(yè)地產(chǎn)配置是大趨勢。”
不過，險資大舉投資房地產(chǎn)業(yè)的風險也不容小覷。
“經(jīng)濟下行，各個金融子市場的風險都在釋放，相對高收益、低風險的資產(chǎn)生成能力越來越弱，而保險業(yè)、特別是壽險業(yè)保費收入逆勢而上，新增資金以及原有資金再投資的壓力都很大，資產(chǎn)荒的壓力很大，在這種情況下，進入房市也是比較自然的事情，但確實存在較大的系統(tǒng)性風險。”朱俊生表示，大家都覺得房地產(chǎn)泡沫價格存在較大的泡沫，一旦出現(xiàn)拐點，屆時保險公司的資產(chǎn)質量是否會因此大幅惡化？這點其比較擔心。
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